Apuntes sobre el proceso de desalojo y el ocupante precario - Criterios jurisprudenciales de actualidad

Escrito por Diego R. Martinez Villacorta

Esta nota analiza los principales criterios adoptados por el Cuarto Pleno Supremo Casatorio Civil, y posteriores decisiones emitidas por Salas Supremas en materia de desalojo y ocupación precaria.

Principales criterios adoptados por el Pleno Casatorio:

El Cuarto Pleno Supremo Casatorio Civil¹, de aplicación obligatoria en todas las instancias judiciales² y arbitrales³ de la República, ha establecido diversos criterios acerca del proceso judicial de desalojo y la calidad de ocupante precario que le corresponde a la parte demandada.

Principalmente, el Pleno ha constituido como doctrina jurisprudencial vinculante lo siguiente:

i.El demandante puede ser el propietario del bien a restituir, pero también el administrador y todo aquel que considere tener derecho a tal restitución⁴.

ii.El demandado será todo aquel que ocupa el bien sin un derecho que sustente su actual posesión, ya sea porque nunca tuvo tal derecho o porque el que tenía ha fenecido⁵.  Si se configura alguno de estos dos supuestos, el demandado adquiere la calidad de precario y, por consiguiente, se le ordenará judicialmente que restituya el bien que ocupa.

El título que puede oponer el demandado como defensa para evitar la calidad de precario es “[c]ualquier acto jurídico que le autorice al demandado a ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer”⁶.

iii. La resolución extrajudicial de un contrato, por aplicación de los artículos 14297 o 14308 del Código Civil, es un supuesto de ocupación precaria por fenecimiento del título de posesión.

Esto ocurre, por ejemplo, con la resolución de un contrato de arrendamiento; tal resolución origina que el título que permitía al inquilino ocupar el bien (arrendamiento) fenezca (culmine), convirtiéndolo en ocupante precario.  En casos como este, conforme al criterio adoptado por el Pleno, el Juez del desalojo solo verifica:

[e]l cumplimiento de la formalidad de resolución prevista por la ley o el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esa resolución. Excepcionalmente, si el Juez advierte que los hechos revisten mayor complejidad, podrá resolver declarando la infundabilidad de la demanda, más no así la improcedencia⁹.

Se entiende entonces que en procesos de desalojo donde se discuta el fenecimiento del título que sustenta la ocupación del demandado por resolución contractual, bastaría que el Juez confirme que se ha cumplido con la formalidad necesaria para amparar la demanda; cualquier discusión adicional sobre la validez de tal resolución no podría ser conocida en dicho proceso.  Aparentemente, dependerá de los hechos de cada caso y la solidez del cuestionamiento formulado contra la resolución contractual, para lograr que Juez emita una sentencia estimatoria o desestimatoria, pero en ningún caso una inhibitoria.

Algunos criterios jurisprudenciales adicionales post Pleno:

El proceso de desalojo se limita a tutelar el derecho a la posesión; no existe contradictorio asociado a otro derecho. Al respecto, la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente Suprema, en la Casación 5955-2018 San Martín, explica que el Juez del desalojo solo debe verificar:

[q]ue la parte demandante sea la titular del bien cuya   desocupación pretende (…) [y] establecer si la parte emplazada   ocupa el bien sin título o el que tenía hubiere fenecido;   entendiéndose que el derecho en disputa no es el de propiedad,   sino el derecho a poseer.10

Por esa razón, la parte demandada en un proceso de desalojo por ocupante precario es aquella a quien se exige desocupar “[e]l inmueble materia de litis, por carecer de título, o porque el que tenía ha fenecido”11. Por título se entiende a cualesquiera instrumentos que le concede un derecho de posesión.

Ahora bien, una constancia de posesión no desvirtúa su posible carácter precario.  Así lo expone la Sala Civil Permanente Suprema en la Casación 1965-2019 Loreto: “[l]a Constancia de Posesión, no deslegitima la precariedad, más aún, si ha sido expedida por una municipalidad en un acto de administración”.  Ello tiene sentido pues este documento solo deja constancia de que existe posesión pero, en modo alguno, determina la existencia de un derecho a poseer.

Si el demandado sustenta su defensa en un contrato de compraventa que lo reputa propietario, podría considerarse que sí cuenta con un título de posesión que genere la improcedencia del desalojo. Sin embargo, no siempre es así. Por ejemplo, la Sala Civil Permanente Suprema, en la Casación 3011-2019-Lima, anuló la sentencia de una Sala Superior que había desestimado el desalojo porque el demandado justificó su posesión en un contrato privado de compraventa.  Para la Suprema, si bien tal compraventa existía, no se había analizado ni valorado un pronunciamiento judicial firme que ya había declarado el mejor derecho de propiedad del demandante por sobre la compraventa del demandado.

Vale aclarar que no es precario el heredero de un copropietario fallecido.  En la Casación 4519-2021-Junín, la Sala Civil Transitoria Suprema, tomando como referencia el análisis efectuado en la Casación 567-2017-Piura, concluye que el heredero legal de quien fue ostentó un derecho de propiedad y de posesión sobre un bien no puede ser desalojado por precario.  Independientemente de si cuenta o no con un acta notarial o sentencia judicial que lo declare heredero, su sola vocación hereditaria -adquirida ipso iure con el fallecimiento de su causante- es suficiente para ostentar un título de posesión.

Un último caso muy común es el precario por resolución de contrato.  En este caso estamos ante personas que sí tuvieron un título para poseer, pero lo perdieron producto de su resolución. El caso típico de precario por resolución contractual sucede en escenarios de incumplimiento del contrato que sirve de título para poseer.  En estos escenarios, la contraparte contractual puede resolver el contrato mediante los mecanismos previstos en los artículos 1428 al 1430 del Código Civil.

Ahora bien, no debe descuidarse el procedimiento establecido por el artículo escogido para canalizar la resolución. Así, por ejemplo, en la Casación 4594-2016 Lima Norte, se estimó la demanda de desalojo en tanto que “la demandante ha dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 1429° del Código Civil, pues desde la remisión de la primera carta notarial de fecha 10 de mayo de 2014, le dio plazo de 15 días al demandado, conforme a ley, a fin de que cumpla con el pago del monto pendiente por la compraventa celebrada; posteriormente, con fecha 04 de junio del mismo año, procedió a resolver el contrato antes señalado, conforme el dispositivo legal referido”.¹²

Es interesante también el caso descrito por la Casación 5146-2017 La Libertad. El demandante reclama el desalojo de los ocupantes de un inmueble de su propiedad; sin embargo, el demandante reconoce que celebró con los demandados un contrato verbal de uso del bien inmueble a plazo indeterminado y a título gratuito, por lo que, a diferencia del caso anterior, no era posible resolver el contrato por incumplimiento de alguna obligación. Sin embargo, de acuerdo con esta casación, la naturaleza verbal y a título gratuito del acuerdo no exime de la carga de resolver el mismo para la procedencia del desalojo, resolución que debió hacerse “[c]onforme a las reglas previstas por el artículo 1365 del Código Civil, es decir haber cursado una carta notarial”.¹³

En resumen, los casos de resolución contractual pueden dar lugar a la precariedad de la posesión, y desde el punto de vista práctico, es crucial seguir el procedimiento establecido de resolución para lograr demostrar la calidad de precario del demandado.

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(1) Este Pleno se llevó a cabo con ocasión de la controversia resuelta en la Casación No. 2195-2011-Ucayali.

(2) Artículo 22 de la Ley Orgánica del Poder Judicial regula aplicación de los precedentes contenidos en este tipo de Plenos.

(3) Artículo 63 de la Ley General de Arbitraje - causal de anulación en arbitraje doméstico si el laudo va en contra de un precedente.

(4) En concordancia con el artículo 586 del Código Procesal Civil.

(5) Regla 4 establecida como Doctrina Jurisprudencial Vinculante en el IV Pleno Casatorio Civil.

(6) Regla 2 establecida como Doctrina Jurisprudencial Vinculante en el IV Pleno Casatorio Civil.

(7) Artículo 1429.-Resolución de pleno derecho

En el caso del artículo 1428 la parte que se perjudica con el incumplimiento de la otra puede requerirla mediante carta por vía notarial para que satisfaga su prestación, dentro de un plazo no menor de quince días, bajo apercibimiento de que, en caso contrario, el contrato queda resuelto. Si la prestación no se cumple dentro del plazo señalado, el contrato se resuelve de pleno derecho, quedando a cargo del deudor la indemnización de daños y perjuicios.

(8) Artículo 1430.- Condición resolutoria

Puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión. La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria.

(9) Numeral 5.1 de Regla 5 establecida como Doctrina Jurisprudencial Vinculante en el IV Pleno Casatorio Civil.

(10) Ver Considerando 4.3. de la Casación 5955-2018 San Martín.

(11) Ver Considerando Sétimo de la Casación 1965-2019 Loreto.

(12) Ver Considerando Sexto de la Casación 4594-2016 Lima Norte.

(13) Ver Considerando Décimo Segundo de la Casación 5146-2017 La Libertad.